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商品房买卖合同纠纷处理一览表

2010-09-22 16:08:21 来源：

商品房买卖合同纠纷处理一览表

1.商品房买卖合同概念：商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2.商品房的销售广告和宣传资料性质：

(1)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请
(2)但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。	该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3.商品房预订合同的效力：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的：

（1）如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

（2）因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

（3）商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

4.商品房预售合同效力：

（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同	A.应当认定无效
	B.但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
(2)出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的	A.买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失
	B.并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
(3)商品房预售合同登记备案手续法律效力	A.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
	B.当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

5.商品房买卖合同解除权：

(1)抵押行为	A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人, 导致商品房买卖合同目的不能实现的, 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同	①买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失 ②并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
	B.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的
(2)无预售许可证行为	出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的
(3)一房两卖行为	A.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的 (买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持)
	B.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
(4)拆迁补偿安置行为	拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的(如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持)
（5）房屋质量问题	A.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
	B.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
（6）房屋面积误差	A.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
	B.买受人同意继续履行合同:
	房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
	房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（7）迟延交房	A.根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
	B.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（8）迟延办证	商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

6.违约责任：

(1)违约金	当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；
	当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
(2)赔偿损失	商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
	A.逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
	B.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(3)办证违约	A.由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
	B.合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

7.商品房买卖合同和按揭合同解除关系：

(1)商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款：

A.因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

B.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

C.因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

(2)商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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